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高層では、「快速」のエレベーターがある

「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ - 牧野 知弘

都心の風景は2000年代になってずいぶん変わった。羽田空港から都心に向かう首都高速1号線に乗れば、芝浦近辺から都心部にかけて、まるでムーミンに登場するニョロニョロのごとくタワーマンションが林立する。お台場に向かうレインボーブリッジから都心を見れば、そこは湾岸タワーマンションが天にも届けとばかりにその高さを競いあう光景に触れることができる。

 では首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。
雨漏りしても修繕しないで放置されている住戸が多いワケ

 タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

 この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

 タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

 2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。
設備の更新費用もプリウスとポルシェほどの差が……

 多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

 タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

 今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

 築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

 液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。
不動産を買うには「地歴」が大切

 実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

 不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。


配達する側からすれば、このような代物はひたすら迷惑な存在だと言う事です。同じ一か所に行くのですら、一戸建てとは比較にならない苦労がある物です。
これまでは20階建てのマンションが最高の高さを有していた物ですが、昨年末には自分の配達エリアの中に47階建てのマンションが出来上がりました。これが2年早ければ、マイナンバーで散々苦労させられていた事でしょう。
高層マンションの苦労と言う物は、単に一か所行くだけでも、エレベータですら、相当時間がかかる物です。しかも、マンションの規模が大きければ、その分、1つのマンションで何か所もと言う度合いが高い物でして、一か所終わった後でエレベーターが動いていないで済めばと言う事が非常に望まれる所なのです。
マンションの住人自身にとっても、上に住んでいるほど、行き来が非常に厄介な物であると言う事からか、そうした高層マンションのエレベーターでは、「快速」と言う概念があるようでして、半ばまでは直通状態で、その半ば以上において「各駅」状態の物が半数用意されていました。

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